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Case Vacanza > Apri una Casa Vacanze

Come aprire una Casa Vacanze in Italia

Avviare una casa vacanze qualora se ne abbia la possibilità non è complicato e gli introiti derivanti da questa forma di micorimprenditoria possono essere sfruttati per coprire i costi di manutenzione e gestione dell'immobile stesso.
Trasformare una seconda casa in una casa vacanze o in un alloggio in affitto turistico
Se avete al fortuna di possedere una seconda casa in una località turistica, sia essa al mare, in montagna, in campagna o in una città d'arte una buona idea potrebbe essere quella di affittarla per brevi periodi o stagionalmente per avere una occasione di reddito in più.
Come succede per i bed and breakfast e per gli affittacamere anche l'avvio di una casa vacanze o di un appartamento in affitto turistico comporta alcuni obblighi e requisiti nonché una attenta valutazione dell'opportunità offerta dall'avvio di un alloggio micoricettivo extralberghiero.
Cerchiamo di capire, un passo alla volta, cosa è necessario fare per poter avviare questo tipo di attività extra-alberghiera (la casa vacanze, gli appartamenti in affitto turistico, i bed and breakfast, gli ostelli della gioventù, le case per ferie, gli affittacamere, i rifugi alpini, l'albergo diffuso sono strutture ricettive facenti parte dell'ospitalità extra-alberghiera e dunque normati in tal senso) rispondendo alle domande e chiarendo i dubbi che sorgono prima di intraprendere una attività.
La prima domanda da farsi è relativa alla location della casa che si intende affittare per brevi periodi: il mio immobile ha abbastanza appeal turistico ed esiste una domanda reale, da parte dei viaggiatori, di case vacanze nel luogo dove si trova la casa?
Ad esempio: una casa al mare in Sicilia nel periodo primaverile ed estivo risulta molto più appetibile turisticamente di una casa in una città senza appeal turistico, e il perché è abbastanza intuitivo. Il secondo step è valutare se conviene affittare la casa vacanza per brevi periodi o per dodici mesi l'anno con un contratto d'affitto tradizionale.
Superati i primi due step si passa alla vera e propria normativa per chi intende avviare una attività di casa vacanze o affittare un appartamento ai turisti.

Cosa è una casa vacanze?

Secondo la normativa vigente la casa vacanze è un immobile arredato e gestito in forma imprenditoriale o meno per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi.
La frase "un immobile arredato gestito in forma imprenditoriale o meno" conduce ad un primo importante discrimine.
Gli Affitti Brevi a gestione imprenditoriale vengono considerati in maniera diversa dalle Leggi Regionali, tuttavia si possono individuare delle linee guida ed inoltre, laddove nelle Leggi Regionali sul Turismo la tipologia dell'affitto breve in forma non imprenditoriale non venisse presa in considerazione, esso è ammesso in base alle norme contenute nel Codice Civile (art. 1571 e seguenti).
Si considera gestione in forma imprenditoriale quella che viene esercitata da chi ha la disponibilità, a qualsiasi titolo, di 3 o più case. Di conseguenza la gestione NON imprenditoriale può essere esercitata dai privati che hanno la disponibilità di massimo tre unità abitative da affittare per brevi periodi (SHORT LETS) e che non siano organizzati in forma di impresa.
Per tali strutture la regolamentazione degli affitti viene lasciata alla libera contrattazione tra le parti. È tuttavia consigliabile, nell'interesse delle due parti, stipulare una scrittura privata (se la locazione ha una durata non superiore a 29notti/30giorni, non vi è l'obbligo di registrazione del contratto) nella quale vengono messi nero su bianco gli aspetti principali della locazione ovvero:

  • dati del proprietario e dell'inquilino;
  • indirizzo e piano della casa;
  • numero delle camere da letto e posti letto;
  • importo affitto e caparra;
  • modalità di consegna delle chiavi;
  • spese incluse e spese escluse;
  • data di arrivo e data di partenza degli affittuari;
  • numero di persone che occuperanno la casa;
  • eventuale accettazione di animali;
  • servizi offerti.

Il contratto può essere integrato da un elenco degli oggetti in dotazione alla casa o all'appartamento in affitto turistico.
La gestione NON imprenditoriale va attestata mediante DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DELL'ATTO DI NOTORIETÅ ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n° 445. (I moduli sono scaricabili dai siti internet dei Comuni).
Per la gestione in forma NON imprenditoriale NON occorre l'apertura della Partita I.V.A.

Dal punto di vista fiscale, al momento del pagamento, bisogna rilasciare all'ospite una ricevuta semplice non fiscale sulla quale verrà apposta una marca da bollo da 2,00 euro se l'importo supera i 77,47 euro.
Per essere regolare la ricevuta deve avere:

  • l'emissione in duplice copia, una per il proprietario una per l'ospite;
  • il numero progressivo del documento, data e luogo di emissione;
  • dati dell'intestatario:
    • nome e cognome/Società;
    • indirizzo completo;
    • Codice Fiscale se è un cittadino privato italiano;
    • Codice Fiscale/Partita IVA se si tratta di una Società o di un libero professionista italiano;
    • Partita IVA se si tratta di una Società o di un libero professionista appartenente all'UE;
    • l'importo totale in cifre o in lettere;
    • l'oggetto per cui si sta emettendo la ricevuta;
    • la firma completa e leggibile e i dati del proprietario

I redditi da affitto di casa vacanze vanno dichiarati, se si opta per il regime ordinario, nel quadro RL dei redditi occasionali del Modello Unico della Dichiarazione dei Redditi, sempre che siano relativi a contratti di locazione stipulati per una durata non superiore ai trenta giorni con lo stesso inquilino. Lo stesso vale per più contratti inferiori ai trenta giorni. Ricordiamo che le spese sostenute per lo svolgimento dell'attività a carattere NON impenditoriale, anche quelle direttamente imputabili e documentate, non sono deducibili.
Diverso il caso della gestione imprenditoriale di una attività di casa vacanze. La gestione imprenditoriale è la gestione non occasionale e organizzata di TRE o più case e appartamenti per vacanza.
Gli adempimenti principali riguardano la presentazione della S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività); l'apertura di una Partita I.V.A; l'iscrizione al registro delle imprese; le dichiarazioni riguardanti i requisiti strutturali e igienico sanitari previsti per le case di civile abitazione, le caratteristiche della casa nel rispetto delle disposizioni statali in materia di Pubblica Sicurezza, il numero delle camere e dei posti letto, i prezzi e il periodo di apertura.
Per i dettagli si rimanda alle Leggi Regionali che disciplinano l'apertura di attività di ospitalità extra-alberghiera.

Norme di Pubblica Sicurezza

Per quanto riguarda gli affitti turistici brevi gestiti da privati:

  • se l'ospite è cittadino italiano o appartenente all'UE e si ferma al massimo 29notti/30giorni NON è necessario fare denuncia della sua presenza all'Autorità di Pubblica Sicurezza ovvero il Commissariato di zona nelle grandi città e il Comune, rappresenztato dalla Polizia Municipale, nei centri più piccoli;
  • se l'opsite è extra UE o apolide e si ferma al massimo 29notti/30giorni è sempre obbligatorio denunciarne la presenza all'Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dal suo arrivo. Il modulo si chiama Dichiarazione di Ospitalità;
  • se l'opsite è cittadino italiano o UE e si ferma più di 29notti/30giorni è sempre obbligatorio deninciare la sua presenza all'Autorità Pubblica ma piochè tale comunicazione è stata assorbita dalla registrazione del contratto di locazione o in quello di locazione temporanea sarà compito dell'Agenzia delle Entrate procedere alla registrazione.

Per le case al gestione imprenditoriale è necessaria la segnalazione telematica degli alloggiati tramite il SERVIZIO ALLOGGIATI WEB predisposto dalle Questure come previsto dall'apposito D.M.

LINK ALLE LEGGI REGIONALI

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